【Jackie商业地产专辑】买栋学校，还能顺便投资移民！

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如果要问购买学校有什么好处，很多朋友都会很自然想到可以经营获利，或者坐等物业或土地升值，甚至想到变更土地用途。但其实在加拿大，投资包括学校在内的商业物业还有一项附加的好处，那就是有助于投资移民。

*投资移民涉及内容广泛，本文只是择取部分与私校投资相关的要点进行阐述，内容仅供参考。如有移民意向，可以联系专业的移民顾问和移民律师。或登录按省移民厅官网，查询更详细的信息。

什么是投资移民？

目前在安省，传统的所谓“投资移民”已经中断。但是与投资相关的移民类别还有两个，民间也俗称为投资移民。一个是“安省企业家移民”（Entrepreneur stream），另一个是“安省公司类移民”（Corporate stream）。所谓企业家移民，简单说来就是企业家通过在安省投资，使得自己本人可以移民加拿大。而所谓公司类移民，就是公司在投资安省之后，提名企业中的关键员工成为加拿大移民。但这里所说的“关键员工”不能是企业主本人，也不能是股东、董事，或其直系亲属。本文主要讨论“企业家移民”。

哪些生意可以移民？

根据安省政府的规定，合乎“企业家移民”要求的生意必须符合以下几个条件：

（1）拟设立的生意必须是通过销售产品或者提供服务获得利润。

（2）生意利润须主要来自于主动经营行为而不是被动投资（例如：房地产投资）。

（3）生意必须符合加拿大及安省在法律上对该生意的各种要求（例如：劳工、环保、安全、卫生、行业监管等）

（4）该生意必须是在加拿大长期设立的生意。

（5）如该项目有第三方投资者，该投资者必须是银行或者机构投资者（非个人）。

（6）该生意不能是不合格的生意

所谓不合格的生意，包括以下几项：

在大多伦多地区内所谓不合格的生意有：现有的连锁经营企业（但不包括外国连锁企业来多伦多设立新生意）、加油站、轮胎回收、废金属回收、高利贷、家庭旅馆、控股公司、干洗店、自动洗车店、快贷公司及相关业务（例如：货币兑换）

而在大多伦多以外，现有的连锁经营企业，以及加油站被视为合格，其他规定与多伦多一样。另外，无论在大多伦多以内还是以外，也无论所从事的行业，其他曾做过安省省提名的企业一律视为不合格。

由此可见，教育行业属于合格的行业，因此通过购买学校，在经营的同时投资移民，其实是可行的。而且从事学校投资还有其他诸多好处。

买所学校，还有什么好处？

除了对所从事的生意有要求，安省的企业家移民还内含一套打分系统，省政府会从经验、投资和人力资本这3个方面评估申请人。其中经验指的是申请人本身的管理和从业经验，人力资本则指投资人的教育背景和英语（法语）能力。这些与投资什么行业无关。购买学校的优势主要体现在“投资”方面。

1. 投资额度满足移民要求

根据规定，“企业家移民”的生意如在大多伦多地区之内，最低投资额为100万加币，如果在大多伦多之外，最低为50万加币。而购买学校，以及后续经营通常都会超出这个数额，因此满足投资额度的要求是必然的。

另外，这里所说的“合格的投资金额”不是指申请人将钱放入拟设立生意的账户中睡觉或者做运营资金、或者给自己或者家属发工资用。申请人必须实际使用这些投资资金，例如：购买设备、购买原材料、场地更新、市场投入等。如果申请人是购买现有企业，申请人必须投入一定资金用于企业的扩张，而不仅仅是维持现有企业的正常开支和运营。

2. 经营前景光明

安省政府对企业家移民有一些特殊规定，除了对资金使用有要求外，还要求有一个为期三年的“监管期”。

根据规定，为防止取得身份后，申请人就抛弃企业或者业绩大幅下滑，安省在提名之后3年之内，将继续监管企业。如果出现不在满足项目要求情况，安省保留撤回提名的权利。换言之，安省政府是希望来投资的人是真投资，真经营，而不仅仅是为了移民。所以，对投资者来说，投资项目本身一定要获利。

而在目前，加拿大的华人留学市场正在不断扩大，同时还有低龄化的趋势，大量来自国内的中产阶级都愿意将子女送来加拿大。这都有助于扩大学校的生源（客观上为“必须投入一定资金用于企业的扩张”提供了条件），使投资者更容易在私校经营中获利。

而且投资教育行业的回报较为稳定，不容易受到经济环境的影响，更不容易受到政府政策的影响。由于加拿大重视教育，一般来说，政府对教育行业的政策多偏向稳定持续，态度也偏向鼓励。再加上对于海外人士投资私校，加拿大政府基本没有限制。只要用于投资的资产来源正当即可。这些都令私校投资本身的商业前景十分光明，不仅可以做到真投资、真经营，而且只要经营得当，还可以实现真实的盈利。

3. 为本地人创造的岗位

能否为本地人创造岗位，也是一个重要的评分项目。岗位和分数的对应关系如下面两张表所示：

表一：

表二：

这里所谓0、A、B指的是加拿大的职业类别。0类为管理类（例如：财务经理）、A类为技术类（例如：电脑工程师）、B类为技工类（例如：电工）、C类和D类多为体力及技术含量较低类别工作（例如：收银员、帮厨）。一所学校雇佣最多的人必然是老师，在数量上可以很自然的超过7人。而根据加拿大的职业分类，中学和小学老师，都属于A类岗位。因此，只要是一所正常经营的私立学校，就能让申请人在这方面获得满分。

4. 商务考察

为了确保投资人是真实经营，安省还鼓励申请人在申请之前来安省进行商务考察。商务考察最高5分。来过一次即可获2分，来过2次或2次以上均可获5分。

在这方面，投资私立学校也能很自然地满足这一要求。因为投资私校不菲，为了今后的经营，也必须找到最适合的地段，可是适合优质私校的地段又是凤毛麟角。因此投资人的实地走访和商务考察，本来就是选址过程中不可或缺的部分。

所谓好的私校选址首先必须占据地利。学校位置需要临近高速公路，或交通要道。同时学校最好靠近周边的大学。这样可以方便学生参加部分大学中的活动，为学生了解心仪的大学，以及毕业后的升学做准备。

其次，需要有足够大的面积，以及开阔悦目的校园和校舍。校舍建筑可以时尚现代，也可以古朴雅致，但一定要显示出足以和教学质量相称的名校风范。

最后，如果校舍用楼本身自带教室、办公室、礼堂等学校必备的房间，那自然是锦上添花。而如果还能配有餐厅、厨房，乃至宿舍卧室，那更是上上之选！因为这样难得一见的建筑，恰好可以让学校构建起一个封闭式的教学环境，特别适合作为附带寄宿的私校使用。

这样的物业和投资机会，在市场上自然难得一见。然而目前在Jackie Jiang的手上就有一连两个这样的独家暗盘！

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