卖家必看！为什么有些房子卖不出去？
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作者：Jackie Jiang江晓清
时间：2019年1月18日
如果您的房屋已经放在房屋交易市场上相当一段时间，甚至与房屋代理经纪的签约期已过，仍然没有卖出，而您又真的想售出您的房屋，那么这篇文章一定对您有帮助，请细心阅读。
- 要在正确的时间上市
对售房者来说，所谓正确的时间，就是能得到更多准买家的时间，比如即将到来的春季就是一个极好的时机。
春暖花开，人们在经过漫长的冬天后，都想在户外呼吸一下清新空气，体验一下绿草悠悠春回大地的快乐。这时，人们最常去的地方是户外。这就为房屋的出售，提供了良好的客观条件。这也就是为什么，通常春天的房屋不仅卖的快，而且卖的好价钱。由此可见，选择个正确的上市时机的重要。
- 房屋状况的问题
房屋状况是决定房价的最大因素。在平衡市场与买家市场中，基本没有一个是冲动的买家。不同区域的买家对房子的要求也不相同。为提高房屋的价值，专业经纪会找出您房屋在该区的特点和卖点，从而针对该区买家群对这一房屋的特定需求，找到真正的买家。
另外更重要的是，卖家必须提供最佳的房屋状态，包括清洁、园艺，维修、翻新、保养和专业的布置，尽量以最低的成本去提升房屋的特点和卖点，以提升房屋的价值。在看房时播放一些轻松的音乐，为参观的买家留下一个最佳印象，使他们渴望拥有这套房子。
保持房屋的良好状况，并不是一朝一夕的事，业主在拥有期间，发现问题要及时维修，以免增加不必要的费用。有经验的经纪会在售房前给出一系列有关房屋售前维修、翻新的专业建议，还会对房屋展示和布置的技巧有着充分的把握。
房屋的良好状况，不仅有利于出售期间的展示，而且很大机会能在同比类房屋中，卖出最好价。
- 价格问题
价格是房屋销售过程中最关健的问题。没有卖不出的房屋，只有卖不出的价格。在实际销售中，定价是一套非常高深的策略，需要很确切的把握市场需求。
一般来讲，房屋出售价格定得太高比价格太低要承受更大的风险。因为定价太高，会将大批有兴趣的参观者和准买家排除掉，并且拖长房屋在市场上的时间。如果一套房子在市场很长时间，售价比会更低。如果销售的房屋是卖家的自住房屋，长期放在市场上会对卖家的正常生活带来不便。而如果不是自住房屋，房子的空置成本又会很高。但是价格过低，又会让卖家蒙受损失。因此，在制定价格策略时，需要充分考虑各类因素，权衡各方利益后，制定出一个进攻市场的价格。
在卖方市场时，可以做到低开高卖。当处于平衡市场时，则转为一个进攻型的策略。而在买方市场时，则需要一个稳守稳攻的价格。而这一切，都取决于经验丰富的专业经纪对市场情况的深入了解与把握程度，以及长期积累下来的经验。
- 地产经纪的问题
如果您的房屋一直卖不出去，那么另一个原因很可能就是地产经纪的专业问题。一个经验丰富的地产经纪会找出您房屋在销售方面最主要的问题，并想方设法加以纠正。当面对一套上市许久的房子时，地产经纪还擅长掌握买家的需求，并且提炼出一套房子的卖点，从而重新拟定一个进攻的市场策略。
同时，专业的地产经纪还非常善于做市场推广。他们会把房屋的精华和卖点都提炼出来，并且以最佳和最新的技术把它们呈现在世行上以吸引更多的准买家，增加房屋的曝光率和信息的点击率。一般来说，久经市场的地产经纪往往客源众多，庞大的客户群会大幅增加他们个人网站的点击量，加上各方市场的推广计划。如果您找到这样一位地产经纪，那么您等于在一开始就拥有了一大批潜在买家。
强大的主流品牌公司，除了多伦多的MLS（放盘系统）外，其公司网站上的房源曝光率非常高，以吸引许多本地主流社区和来自不同族裔的潜在买家。
- 市场推广
在售房阶段，要有一个切实可行的市场推广计划。
在待售房屋的前面，经纪应该放上醒目的出售牌（For Sale），以及便于其他经纪带人参观时，可方便提取钥匙开门的 “Lock Box”。并且做“开放日” （“Open House”） 吸引人，同时，不仅要在多重放盘系统MLS 以及主流公司和个人网站，以及其他网站和其他媒体上发放信息，必要时还应该推出专题介绍文章，向读者推荐，已达到最高的曝光率，找到一个真正的买家。
同时，地产经纪有责任始终把握市场信息，并及时将其所在区域房地产市场的新动态、有竞争性的新盘等信息传达给卖家。同时，经纪还应当将来参观过房屋的准买家们的反馈反映给卖家，并且和卖家商讨，随时修改市场策略。
- 卖家协调
卖家提供给经纪的信息越多，越有利于其房屋的销售。专业经纪有责任保护卖家信息、隐私与权益，并且多方听取专业意见。同时，卖家也要在最大程度上配合买家看房，保持房屋处在最佳状态。
当卖家遇到参观者咨询问题时，礼貌地让客人联系代理经纪，由经纪回答他们的问题会比较专业和考虑周到。卖家遇到任何问题，也应及时与经纪商讨并解决。总之，卖家与代理经纪真正像个Team式地工作，将极大地提升房屋的出售机会。
- 经纪的谈判水平
经验丰富的经纪懂得把握市场和其房屋的优缺点，抓住买家的特点与需求，运用进攻防守等各种不同与多变的策略，以最高的价格攻破买家的防线，并且谨慎地处理合约，在最大程度上保障和提升卖家的利益，最终实现顺利交接。
综上所述，如果您的房子在时间、状态、价格、市场推广等方面都做到最佳，并有一位经验丰富的专业经纪，在售房过程中能和经纪保持积极良好的沟通，那么恭喜您！您的房屋可以在很短的时间内售出一个最高的价格！
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